在上海公司买房与个人买房的差别 1、公司名义买房属于公司所有股东共有，所有公司名下资产处理需要董事会决议通过； 2、公司买房不受限购影响，但房产证不满3年禁止转让； 3、公司买房契税一律按3%计算，没有啥是否买住宅首套契税1.5%、买普通住宅且首套且90平米以内契税享受1%优惠的税法； 4、持有成本相对较高，每年需要按房价的80%为税基缴纳1.2%的房产税或租金的12%缴纳房产税，而不像个人有啥持上海居住证满3年或上海家庭首套有房产税减免或人均60平米的免税面积的说法，个人就算要缴纳房产税那税率也更低，是应税面积房价的七折为税基，税率仅0.4-0.6%，即通常公司名下的房产税是个人名下的2倍以上，但公司名义的房屋如果有需要经过规划部门审批的重大装修的话可以申请房产税的减免；
5、以公司名义买房不能办理按揭贷款，只能房子买下来之后再持证抵押给银行，贷款年限仅1-10年比个人的短（看银行政策），贷款成数最多6成而个人最多可以贷6.5成，贷款利率通常要上在基准利率的基础上上浮10-30%，而个人买首套住房房贷可以享受纪录优惠； 6、公司名义买房或房屋出租需要缴纳合同印花税，但个人名义买房或房屋出租的合同印花税未强制要求申报； 7、公司卖房时的增值税是按买卖差额的5.65%计算，不论房产证或不动产证是否满2年的说法，也没有速算扣除数的说法，即在计算增值税时买卖差额的税基不需要除以1.05； 8、公司名义的房屋出售需要缴纳土地增值税，土地增值税的税基是买卖差额扣除上手买进已缴契税再减去本手出售时应缴的增值税，当然可以允许再按持有年限计算每年按买入价的5%扣除折旧，土地增值税的税率是30-60%，而个人转让住宅时是免交土地增值税的； 9、公司出售房屋时的所得作为公司年度的非主营业务收入与企业年度利润合并计算企业所得税，税率是25%，而个人转让名下的非居住用房的个人所得税率20%，个人转让名下的住宅则个人所得税可以按利润所得的20%查账征收或按转让合同价总额的1-2%核定征收，且个人转让其名下满五年且在沪唯一住宅是可以免交个人所得税的，当然公司当年亏损严重也可能不要交企业所得税，当然如果个人出售住宅缴纳个人所得税选择的是按买卖利润的20%的方式计算个人所得税时允许税前抵扣住房按揭贷款利息和合理的装修成本，但公司名义的房屋出售计算企业所得税时没有这两个抵扣项，因为这两个抵扣项早已在企业经营过程中在事务发生？率当年度已计入企业年度成本抵扣掉了； 10、公司名义的房屋出售在缴纳增值税、土地增值税、企业所得税时需要与企业的税务专管员确认，可能部分企业注册在一些特殊的经济开发区有享受税收减免，报税流程比个人出售房屋复杂，通常税务申报需要30-90天，如果外资企业或境外企业还需要外经贸委审批； 11、公司名义的房屋出租收入计入公司非主营业务收入计算企业所得税，租客需要发票时由公司开具而不像个人可以到税务局或税务代征点开具，个人房屋出租的增值税税率3.34-4.86%，而出租房屋的个人所得税20%其实95%的小业主都未申报，但公司的则强制申报了； 12、公司名义的房子可以作为固定资产摊销，逐年抵扣企业年度的成本； 13、公司名义的房子持有风险变数比个人的大，受公司经营影响，公司的债权债务状况影响公司名义房子的处分，自动连带担保，无法单独剥离； 14、公司名义的房屋如果以股权转让形式进行那在尽职调查方面很难调查清楚，所以标的太小则未来出售时愿意承买的对象会少很多； 15、公司每个月需要报税，且每年需要进行财务报表的税务汇算清缴和工商公示。 鉴于上述情况通常只有这几种情况下才建议以公司名义买房： 1、公司年度利润过大，在税务筹划方面的需要，例如企业今年税前利润有2亿元那花1.5亿买房就可以税前扣除年度所得而变成了固定资产进行摊销了，与其直接交税还不如添置资产，至少公司名下多了一个资产； 2、新设公司购买非居住用房，在出售时税收比个人名义更有优势，因为企业注册在一些开发区或企业当年度经营不善则在增值税、土地增值税、企业所得税方面有优惠但个人却没有减免； 3、购买总价超过5000万元或1亿元以上的标的，无论怎么交税都是很大的一笔支出，公司名义买房可以以股权转让的方式进行，这样可以把产权交易过程中的增值税、土地增值税一直递延； 4、一些公司上市前需要添置一些资产以增加公信力，改善财务报表； 5、部分企业经营者出于保护个人隐私需要，公司名下的房屋未来具体住谁外界未必会知道； 6、部分公司注册在免税天堂的公司在股权转让方面有优势的。 |
