目前，许多民营企业购买写字楼时，都在权衡一件事：最终，房地产是以公司的名义购进公司的资产，还是以自己的名义购买，出租给公司？营业执照办理网从财税和合理节税的角度分析了以下几点： 一、以公司名义购买： 1、如果公司是增值税一般纳税人，购买时取得买房的增值税专用发票可以抵增值税，意味着企业可以少缴纳增值税、城建税和教育费附加。 2、公司账务核算时可以计提折旧，冲抵企业所得税。 3、公司名下的房产应该按照房产的原值和新旧程度每一年缴纳房产税，税率是1、2%。如公司名下有一套价值1000万元的房产，7成新，则每一年缴纳的房产税为1000万×70%×1、2%=8.4万元。
4、由于以公司的名义购买，原则上购买房屋的货币资金必须要由企业的银行账户上支出，因此短期内企业的资产总额不会变化，如果房产预期价格上涨，在后续交易过程中公司享有房产增值部分收益，可能会缴纳企业所得税、土地增值税等。 5、由于以公司的名义购买，如果在后续交易过程中公司享有房产增值部分收益，分配到股东名下时应该缴纳20%的个人所得税。 6、如果购买房产的时候需要按揭贷款，还应考虑是能否以公司名义顺利办理按揭贷款。 7、一般情况下，如果公司经营状况、资金结构、负债比率等相关财务指标还不错，以公司名义购买房产可能对以后公司获取银行贷款有帮助。 8、应考虑公司股东之间可能引发的财税纠纷和风险。 二、以个人名义购买房产出租给企业： 1、由于以个人的名义购买，原则上购买房屋的货币资金必须要由个人的银行账户支出或者现金支出，不可由公司的银行账户上支出。如果购买人在公司办理借款手续后由企业的银行账户上支出的并且借款期限超过一年未归还的，可能会涉及借款总额20%的个人所得税。 2、以个人的名义购买，由于购买房屋的发票是个人名字，因此公司不可抵扣增值税，不可计提固定资产折旧也就意味着不可冲抵企业所得税。 3、如果把个人名下的房产出租赁给公司，这时候每一年应该按照租金的12%缴纳房产税。 4、如果把个人名下的房产出售，包括出售过户给自己的公司，首先看分房产性质，如果是住房并且符合当地税收优惠政策的，会有一定程度的税收减免，当然不符合税收优惠政策的，还需要缴纳增值税、城建税、教育费附加等；如果是商业性房产，肯定应缴纳增值税、城建税、教育费附加、个人所得税等。 5、如果把个人名下的房产过户给自己的公司，按照税法的规定，需依独立市场化交易原则视同销售，计征各项税收。 6、如果购买房产的时候需要按揭贷款，还应考虑是能否以个人名义顺利办理按揭贷款。 7、应考虑个人家庭成员之间可能引发的财税纠纷和风险。 三、共性的税费: 1、不管以什么名义购买时缴纳的契税、印花税的税率相同。 2、交易时涉及的评估费、过户费等标准基本相同。 |
